地产集团业务拆分 全面转型社区运营商

斯丹“花样年是我见过的‘最不务正业’的房地产开发商。”易居中国执行总裁丁祖昱近日这样评价道

斯丹

“花样年是我见过的‘最不务正业’的房地产开发商。”易居中国执行总裁丁祖昱近日这样评价道。而花样年控股董事局主席潘军则直言：“请不要叫我开发商，谁再叫我开发商,我就跟谁急。”

因为花样年（01777.HK）除了搞地产开发外，还有物业、商业、金融、养老、教育、文旅等业务。

自从6月底花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市以后，其利用互联网思维重塑物业管理和社区服务的案例被业内所津津乐道。

近日，花样年更是宣称以后将以社区服务运营为核心，旗下八大业务均围绕社区服务展开，而地产集团业务分拆成地产基金和代建公司。

潘军在接受《第一财经日报》记者采访时透露，花样年即将推出一个有别于彩生活的全新社区O2O服务平台――“解放区”，收割彩生活以外的社区。

在房地产行业进入下半场之时，花样年尝试的社区运营为开发商向运营商转型提供了一个方向。目前包括万科、中海地产、招商地产等在内的开发商均已开始重点布局社区市场，竞争者还有互联网公司、专业社区O2O平台。

双向“收割”

在潘军看来，随着城镇化进程和人口增速放缓，以及市场供需关系的变化，中国房地产行业的黄金时代已经过去，存量房市场将取代增量市场成为市场主体，并催生中国房地产市场迎来“第二个春天”――社区市场的繁荣。

这也是花样年打造彩生活这样一个社区服务平台的初衷：在大部分开发商尚未觉醒之前，以一种互联网式的做法提前在社区市场这个蓝海中“跑马圈地”。

彩生活在今年6月底上市之后，市值迅速超越母公司花样年，一度让传统开发商和物业管理公司刮目相看。

通过收购、托管等方式，彩生活仅仅用了10个月的时间就将物业管理面积翻了一倍。截至10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，2013年底时这个数字只有9100万平方米。

花样年内部人士透露，按照计划，到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。

花样年的野心不止于此。

潘军在接受本报记者采访时透露，花样年正在谋划另外一个名为“解放区”的全新社区O2O服务平台，与彩生活共同构成花样年住宅社区服务运营平台的双引擎。

“‘解放区’是我们互联网中心孵化的公司，由一帮腾讯出来的小伙子运营。它和彩生活是兄弟公司，相互补充。”潘军解释，彩生活主要通过收购进行扩张，但有很多中小物业公司并不愿意被兼并，而这部分市场又是极为庞大的，于是便可以解放区的模式将它们联合起来。

简单来说，解放区就是收割彩生活以外的社区。

据了解，解放区将采用线上互联网联盟的方式整合物业资源，向线下小区提供线上线下一体化的服务，再通过增值服务的利润反哺小区线下服务商。解放区与物业公司将采取收益分成的方式达成合作，分成比例在不同阶段则有所不同。

对于物业公司而言，通过这种合作则可以在不增加任何额外投资的基础上，改善基础物业服务体验，增加管理权和业务多样化，同时获得更多收益。而对于解放区而言，物业公司就变成了地推队伍，帮助其整合社区客户资源，增加产品黏性。

潘军称，目前，解放区已经联盟了30家物业公司，计划到2016年联盟小区数量达1000个，服务居民数量500万人，用户数达2000万人。

全面布局社区O2O

“花样年在进一步推动社区数量和规模扩张的同时，正在推动八大业务板块的产业协调和全面融合，利用互联网将线上线下打通，使之形成有机的社区商业生态圈。”潘军表示。

就彩生活而言，其当前的主营业务有三大块：传统物业管理、工程服务、社区增值服务。根据彩生活的中报，传统物业管理服务的营收依然是主要收入来源，占总营收的58.5%，工程服务、社区增值服务分别占21.5%、20%。

按照规划，社区增值服务将成为彩生活未来的主要盈利来源，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户，搭建社区平台，通过社区商业、社区金融等服务获利。

在彩生活上市之前，住宅物业管理被认为是一项“不赚钱”的生意。中国指数研究院的相关统计显示，全国百强物业管理公司2011年和2012年的平均纯利水平只有7.4%和8%。而彩生活在2011年～2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%。

目前，超过90%的物业公司都面临亏损，开发商被迫拿钱补贴物业公司的背景下，花样年将这个微利行业变成暴利行业，毛利率不仅远超其他物业公司，更远超房企利润之王中海地产（33.6%），令素来被冠以“暴利”标签的房地产行业亦相形见绌，彻底颠覆了外界对这个行业的看法。

记者获得的内部资料显示，“解放区”则完全按照互联网平台的模式运营，短期内并没有盈利目标，更多专注用户数量。

长远来看，解放区未来盈利构成中，社区商业服务约占25%，社区金融服务占22%，平台电商和社区养老分别占12%，其余收益则包括数据分析、咨询服务、广告服务、竞价排名等，而基础物业服务收入未来占比最少，或不足3%。

以社区商业服务为例，潘军透露，花样年在今年年底会推出社区生鲜服务，价格将比超市便宜10%~15%，同时可通过手机跟踪产品的生产和配送过程。

“社区里最重要的是柴米油盐酱醋茶，我们做社区生鲜虽然价格便宜，但因缩短了整个流通过程，反而会有利润。”潘军说。

社区生鲜服务首先将在深圳试点，与顺丰、蒙牛合作，待模式成熟后再进行推广。其他社区服务及垂直电商应用也会逐步探索、对外开放。

彩生活和解放区代表的是住宅社区服务，除此之外，花样年还有地产开发运营、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业等七大业务。

潘军直言，花样年今后要将所有的业务跟社区、移动互联网联系在一起，共同组成住宅社区、商务社区、商业社区和养老社区等四大社区，最终将融合于花样年社区服务运营平台。

“表面上我们与其他房企有类似的多元化举措，但实际上花样年只专注于做一件事情――社区服务，八大业务都是围绕社区服务运营平台来开展的，房地产开发成为一种工具，其他的金融、养老、商业、教育等业务则是为社区居民提供多元化的增值服务。”

例如，花样年金融业务推出的“e理财”与彩生活业主实现无缝对接，养老业务计划将健康管理服务与彩生活“大数据”系统相结合。