北京严管长租公寓：预收房租不得超过3个月租金

财联社2月2日讯，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局等部门发布关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知。通知提出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配

财联社2月2日讯，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局等部门发布关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知。通知提出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

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微众银行董事长首谈"蛋壳事件"：86%租金贷已结清

这一两个月来，微众银行一直处于“蛋壳事件”的风口浪尖上，这可能是它成立6年以来遇到的最引人关注的一次事件。在整个事件逐渐平息之际，第一财经见到了之前鲜有在公开场合露面的微众银行董事长顾敏。

在近两个小时的采访中，他并没有为微众银行做过多的辩解，谈论更多的是“反思”。他称，这个业务的“初心”是不错的，解决了很多人的痛点问题，但从结果来看，当初的考量是不够的，“事实上，我们还有更深层次的义务，尤其是从消费者保护的角度来说，我们需要对自己提出更高的要求，甚至需要考虑更为极端的情况。”

86%租金贷已结清，最近做了很多“反思”

第一财经（下称“CBN”）：就“蛋壳事件”的处理，微众银行在12月4日给出了一个最终的解决方案，即蛋壳公寓“租金贷”客户退租后，蛋壳公寓所欠客户的预付租金用于抵偿客户在微众银行的贷款，之后再由银行来结清该笔贷款。那么，这个方案是如何诞生的？对于微众银行来说，意味着什么？

顾敏：这其实是一个抵债的方案。对于客户来说，是在合法合规的前提下，我们所能找到的最大限度保护客户权益的方案。而对于微众银行来说，相当于放弃了个人债权，转为对蛋壳的应收款。

大家也都知道，从“对个人的债权”变到“对蛋壳的应收款”，其中的权利义务有着天壤之别，债权价值和清偿顺序上都相差很大。从这个角度来说，我们已经尽最大努力揽下了所有的风险。

实际上，我们从事件一开始就做好了主动承担风险的心理准备、财务准备，也和事件各个相关方密切沟通、研究相应的解决方案，但其间因多种因素的出现，我们最初的设想在“最后一分钟”才得以实施，这其实也是我们挺感遗憾的地方。

CBN：目前，在该方案下已经结清的客户有多少？

顾敏：截至12月27日，已有13.61万人结清租金贷，已结清贷款金额13.14亿元，结清金额比例86%。

CBN：你刚才也提到，最近做了很多“反思”，能和我们说说，都有哪些方面吗？

顾敏：可以。如果回头来看，我认为，我们在这件事情上的“初心”是良好的，但确实在执行中存在一些问题。

当初设计“租金贷”这一产品时，本着响应国家“房住不炒、住有所居”的政策导向，认为大城市里的年轻人在面临押金和租金时会存在比较大的压力，所以想用这个产品来平滑年轻人的现金流。按道理来说，凡是银行贷款都是有利息的，但为了减轻年轻人的压力，我们设计的模型是，客户无需付利息，而由蛋壳去贴息。

“租金贷”累计有60万左右的客户，而到“蛋壳事件”爆发之前，尚处于贷款中的客户约16万。严格来说，有3/4的客户已享受过“租金贷”产品了，且没有出现任何问题。

“租金贷”作为场景金融的其中一款产品，我们也进行了相当充分的风控考量。当时考虑到蛋壳公寓是长租公寓行业中的头部公司，又是上市公司，股东背景雄厚，所以我们选择其作为合作方之一。

在业务模型上，我们认为，出租率、租金价格可以通过相互作用来托底的。比如，当出租率无法维持时，可以通过降低租金来提升出租率，但确实没有考虑到疫情因素带来的极端影响，即两者同时大幅下滑。按正常情况来说，是不会出现的，但疫情让这种情况出现了。

拨备足以覆盖损失，向“金融和场景相互配合”发展

CBN：“蛋壳事件”会给微众银行带来多大的业绩压力？

顾敏：从整个大盘子来说，蛋壳公寓的这部分风险资产占比并不大。即使全部损失都在今年内体现，微众银行2020年财报仍将非常稳健，我们依然拥有比较丰厚的拨备覆盖率、稳健增长的利润，以及较低的不良率。

一方面，在微众银行的业务盘子中，占据较大份额的依旧是成熟产品“微粒贷”“微业贷”；另一方面，我们有着一个“创新业务组合”，里面包含了20～30个并行的创新子项目，每个的规模在亿元级以上，“租金贷”是其中一个，规模位列中游。

我想，既然是创新业务，必然会有成功，也会有失败，我们为这个创新组合计提了充分的拨备，用以覆盖部分创新不成功可能带来的损失。

在过去一段时间，我们内部找出了很多值得检讨的地方。比如，到底应该选择什么样的场景来切入金融？以长租公寓行业为例，这次事件敲响了一个警钟，全社会对于长租公寓中涉及的租客、业主及长租公寓平台之间，并没有明确的、统一的共识，比如蛋壳公寓到底是二房东还是业主的代理人？

由于基础法律关系、监管框架没有明确的社会共识，一旦某个环节出现问题，各方都有可能出现极端行为，即便我们的初心是好的，但结局不一定是完美的。所以，我们在选择场景金融时，一定要考虑相关场景的基础法律关系和监管框架是否健全。

还有一点很重要，是企业的社会责任。我们在具体业务中，除了满足合法合规的底线之外，尤其要从消费者保护的角度出发，应该对自己提出更高的要求。

这“一头一尾”是我们最深刻的反思。这几年，微众银行的发展的确较快，但这次事件同时也深刻提醒我们有很多短板需要补全。

CBN：近一两年来，微众银行一直都在探索场景金融，通过场景带动金融需求，这次事件之后，你们的场景金融战略是否会有所变化？

顾敏：其实，大部分的日常金融需求都和场景相关，尤其是较大额的金融需求。所以，我们不能因为个别企业发生的风险，而“妖魔化”场景金融。

问题的关键在于，在过往，场景金融模式多为“通过场景主导金融”，而不是“金融和场景相互配合”，所以我认为，在未来，我们的模式更多的应该是用金融或银行服务去协助场景的有序发展。至少，“金融”和“场景”要处于相对平衡的位置，而不能是“一边倒”地由场景去主导整个业务的发展方向。

坦率地说，“蛋壳事件”之后，我们有反思，认为我们可能原来在一些地方对自己的要求还不够高。我们也在内部进行了很多宣导，希望同事们再接再厉，要提升对业务设计的各项要求，额外考虑更多消费者权益保护的因素，才能把客户服务得更好。

另外，可以肯定地说，我们的“创新业务组合”会持续发展。不断创新，这也是微众银行的基因，更是我们存在的理由。

最新：蛋壳公寓下架所有房源！接盘无望？

出品|三言财经 作者|江城

今日，三言财经发现蛋壳公寓APP房源信息已经全部下架。目前，搜索北上广深等多地的房源，均无房源信息。

搜索房源显示，没有找到所需房源，也无法通过位置、价格等方式查询到房源信息。

目前，蛋壳公寓APP首页仅显示业主自助解约、租客自主解约、自助解约说明等功能。

租客：提现没到账押金没退还

蛋壳悄然下架了所有房源，引发网友质疑，有网友发文称，蛋壳公寓APP所有房源信息都下架了，提现的钱还没到账，是跑路了吗？年付就没人管了吗？

有网友表示，蛋壳下线了所有房源，但是自己的押金还没退回来。

大量网友催促蛋壳公寓退钱，有租客晒出蛋壳公寓结算明细，截图显示，部分租客需要退费用均达上千元。

部分租客蛋壳APP无法登陆

密码锁更换租客房东无法进入房内

此外，还有大量网友反映，蛋壳公寓APP无法正常登陆。

大量网友称，租户连登录蛋壳APP的资格都没有了，无法登陆，退租都办不了。

讽刺的是，今日，还有网友收到了蛋壳公寓的短信。短信显示，用户可以通过登录蛋壳公寓APP首页，直接办理自助解约.....

可是，很多租客连APP都无法正常登陆。

还有租客表示，账号登不上去，退租快一个月了没人给处理，密码锁已经换了，房子不仅自己进不去，就连房东也没办法进去。

随后，三言财经拨打客服电话后发现，蛋壳公寓客服电话已经无人接听，语音提示：各类业务办理及人工服务均转至蛋壳公寓APP内咨询，包括解约、退租、查看费用款项、在线人工客服等。

而APP内在线客服为智能客服，三言财经尝试多次转接人工客服，均未成功。

关联公司被列入经营异常名录停止运营？无人接盘

据天眼查App显示，近日，紫梧桐（上海）公寓管理有限公司列入经营异常名录，列入日期为2020年12月22日，作出决定机关为上海市闵行区市场监督管理局，列入经营异常名录原因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系的”。

紫梧桐（上海）公寓管理有限公司成立于2016年11月9日，注册资本为1000万人民币，法定代表人为高靖，经营范围包括物业管理，酒店管理，房地产经纪，房屋租赁，住房租赁经营，从事环保科技、信息科技领域内的技术开发、技术转让等。该公司由青梧桐有限责任公司全资持股。

从目前的情况看来，房源下架似乎意味着蛋壳基本停止运营，此前曾传出多方有意接盘蛋壳公寓的消息，但直至现在寻找接盘方依旧没有进展，也可能希望不大。

而蛋壳公寓能否为租客退款，也令人担忧，后续情况如何，三言财经将持续关注。

“易碎”的长租公寓

文/林晓倩

编辑/大风

对长租公寓平台而言，2019年末的疫情像是打开了潘多拉的盒子。近期，头部长租公寓平台蛋壳的暴雷，终于向大众揭开隐藏在长租公寓平台租赁光鲜表象下的混乱。

把自己拉入泥潭的长租公寓不止蛋壳公寓。

早在2018年，获得千万级融资的杭州长租公寓鼎家，就因资金链断裂倒闭被爆出“租金贷”问题，4000户租客受损。

两年后，长租公寓的爆雷风波已经波及到了头部企业。赴美上市的长租平台公寓第一股青客在上半年被爆出暴雷，国内规模第一的长租公寓自如在疫情前期就被爆出做起了“双面人”，近期也有房东爆料已经收不到房租。

更何况其他规模更小的长租公寓。

仅2020年上半年，我乐公寓、嗨客公寓、三彩家、湾流国际等16家中小型长租公寓平台因资金链问题相继暂停服务。艰难活下来的长租公寓平台也在苦苦强撑。

核心问题在于“租金贷”。租客向金融机构签订贷款合同，金融机构提前将一年租金付给长租公寓，租客按月对金融机构偿还贷款。

租客通过金融机构贷款的整年租金流入长租平台，这部分没有监管资金被用于高价收房、扩大规模，一旦有因素影响现金流就会导致长租公寓资金链断裂。

面临过、或者存在相似危机的平台并不少。

成立于2011年10月的自如，2016才从链家独立，目前有自如友家、自如整租等五大产品线。其在2018年获400000万元A轮融资，2019年获50000万美元B轮融资。

拥有“中介”血统的自如，依托原有的房屋资源，在长租公寓的世界里急速奔跑。

目前自如是国内规模第一的长租公寓，2019年12月自如对外披露的房源数高达100万间，规模比行业前十里第二名加第九名的总和还要大。

但自如并不“自如”，其从去年开始自如就自导自演了一场大剧：虽在多次要求房东降租，但租客租金却保持原有水平，差价直接流入了平台的口袋；房东若不答应降租，自如则以房东要卖房等理由通知租客搬离房子，解除平台合约。

深究背后原因，无非前期急速扩张所造成的房租支出负担太大、租房市场冷清入住率低、“高进低出”等行为造成的资金紧缺。

蛋壳的惨状历历在目，目前自如也停止了自如分期和轻松付等多款“租金贷”服务。

2020年在接受新一轮10亿美元的战略投资后，自如拥有目前行业内最高估值66亿美元，先后并购贝客公寓、安歆公寓的自如，开始了新一轮的发展。12月4日，自如在app上线了“暖冬守护”计划，试图吞并蛋壳的沦陷区域，安抚那些被蛋壳伤透的打工人。

然而和蛋壳如出一辙的商业模式真的还能让人们相信吗？

比蛋壳更早着陆美股的青客公寓在2012年成立于上海，2014年获得价值1000万美元的第一笔投资，2019年11月登陆纳斯达克。

截止2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，就总租赁房间的价值和数量来算，青客公寓是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。

招股书显示，截至2019年6月30日青客公寓的总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，早已“资不抵债”。截至2019年9月30日，青客有65.40%的租金使用租金贷支付，16.50%的租客正在申请租金贷。资金的短缺让它对“租房贷”过度依赖。

疫情过后的2月，回到家的“青客”们发现自己所租的房子因平台拖欠房东租金，已经面临断水断电断网甚至即将被赶出门的境地。

离职的员工表示，青客不仅拖欠房东租金，员工的离职补贴和工资也无法正常发出。

在被爆出有资金链断裂危机至今，青客的股价也从最高点20.438美元/股下跌至如今的4.38美元/股，下跌幅度高达76.95%，市值大幅缩水。

股价走势

建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园逐步接手青客公寓位于杭州的5000间房源，给了青客喘息的活命机会。

如今，度过了资金链危机青客开始了新一轮融资和收购。

相寓成立于2015年9月，是我爱我家旗下房屋资产管理业务品牌。背靠上市公司，和创业系长租公寓平台仅靠融资输血相比，相寓有着天然的资金优势。

据我爱我家财报，2020年上半年，相寓全国在管房源规模25.3万套，实现收入7.3170亿元，同比下降15.05%；平均出租率达到94%，从管理规模来看，目前相寓的规模只有自如的四分之一。

哪怕有上市公司作为输血渠道，也hold不住长租公寓的烧钱模式，租金贷成了“特效药”。

2018年相寓被爆出员工推荐租客优先尝试“信用免押金”的租房模式，就是我们现在所说的“租金贷”。在蛋壳暴雷后的日子里，还有人在网上求助，“在相寓租房用了租房贷怎么办？”

这两年，我爱我家这两年也在有意识的缩减相寓规模，并在财报中表示，为应对疫情影响，公司主动收缩不良库存，清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源。

优客逸家成立于2012年2月，在成都推出第一套整租公寓，同年11月，获得300万元天使轮融资，2014年11月，获得2200万美元B轮融资，2016年10月获得来自华瑞银行数亿元的创投贷。2018年在成都、武汉、北京、杭州累计管理房屋接近4万间。

优客逸家号称要给租客打造最潮合租社区，留下最美好租房回忆，然而在搜索引擎上输入“优客逸家租房”满屏都是“租房被贷款怎么办？”“不知情情况下签了住房贷，怎么办”的忧虑。

原本是为年轻人取暖的优客，反而利用年轻人草率不看合同，让他们初出社会就跌进了大坑。

2018年，同行还在疯狂扩张的路上，优客逸家已经开始减少房屋的规模，主动降低对租金贷的依赖，甚至为了有足够现金流，陆续转让了处于亏损的北京、武汉、杭州公司，2019年初优客逸家完全停用了租金贷，只余成都一个据点。

12月3日优客逸家CEO刘翔在官方微博发布“行业之痛，共同承担”主题的呼吁，表示可以为在成都地区，因蛋壳问题而无处可去的租户免费提供7天的应急居住房间。

美丽屋成立于2015年7月，2016年完成B轮3000万美元融资，曾在2017年获得多个长租公寓奖项，并成为了首批与支付宝芝麻信用合作的公寓企业之一。

致力为年轻人打造理想租房生活的美丽屋，2017房屋规模就达到5万间，截至2018年8月，已开通北京、杭州、成都等18大城市服务，管理资产达450亿元以上。

不过，美丽的屋子并不“美丽”。

2020年不少美丽屋的租客都吐糟吐槽在不知情时，在工作人员的指导下背上了“租房贷”。

租客不知第三方还款的公众号是贷款公司，退房后银行卡里的钱还会被转走，逾期不还则影响征信。流氓行为让他们十分恼怒，平台和贷款公司踢皮球式的回答始终解决不了实质问题。

披上“互联网+租房+金融”的商业模式的华丽外衣之后，长租公寓们打算向资本市场讲述一个完美故事：只要占有了绝大部分的市场，就可以拥有定价权，提高租金，赚取高利润。急剧的扩张需要资金托底，租金贷由此诞生。

为了杜绝长租公寓行业的乱象，2019年12月，住建部、银保监会等六部门联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中要求长租公寓平台的住房租金贷款金额不得超过住房租金收入30%、不得诱导租客签约租金贷等要求。

但大如自如、蛋壳、相寓等头部长租公寓平台都因资金问题无法拒绝“租金贷”的诱惑。

贝壳研究院曾测算，中国住房租赁市场规模可达3万亿。但这一门市场广阔的“好生意”，终究是被野心家们玩坏了。