商业归商管，地产归地产王健林可以喘口气了

（原标题：340亿，腾讯、苏宁、京东、融创联手入股万达商业，王健林一箭三雕） 图片来源：《中国企业家》 摄影/邓攀这是一次五家巨头参与的战略合作，万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。/采访｜《中国企业家》记者王芳洁 郭朝飞 梁宵文｜《中国企业家》记者王芳洁1月29日晚间，万达集团官网发布公告，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份

（原标题：340亿，腾讯、苏宁、京东、融创联手入股万达商业，王健林一箭三雕）

图片来源：《中国企业家》 摄影/邓攀

这是一次五家巨头参与的战略合作，万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。

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采访｜《中国企业家》记者王芳洁 郭朝飞 梁宵

文｜《中国企业家》记者王芳洁

1月29日晚间，万达集团官网发布公告，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

据了解，上述投资人的具体投资额及持股比例为：腾讯投资100亿元，占股4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。根据此次交易，万达商业的估值被确定在2430亿元。

2016年9月，万达商业完成私有化，在H股退市。根据彼时万达方与参与私有化投资人签署的对赌协议，万达商业承诺不迟于2018年8月31日在A股IPO，否则万达集团需向投资人回购全部股权，且承担10%~12%的年息。此刻，距离上述对赌的时间期限已只剩下7个月，可以说留给王健林的时间不多了。

所谓事缓则圆，此时通过股权置换的方式，换了一批新股东进来，不仅可能形成的巨额海外负债将全部清偿，万达商业IPO的紧迫感也会大大纾解。

“这是老王的一箭三雕”，万达内部人士告诉《中国企业家》，此次交易的目的，除了解决海外负债，重新上市之外，万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。

王健林可以喘口气了

于万达商业私有化时，要收购约14%港股流通股的总代价为344.5亿港元，对比今天招募的投资总额340亿元人民币，可见万达方不仅偿还了前投资人的本金，还给付了足额的利息。

这当然不是一个理想的结果，如若万达商业可以如期在A股IPO，那才叫皆大欢喜。虽然时间窗口只剩下7个月，但毕竟还有7个月，王健林怎么就笃定这个理想结局无法实现？至少，从排队审核情况来看，实现上述目标的时间是充裕的。

证监会1月25日披露的IPO在审企业名单显示，目前万达商业在上交所IPO企业中排名70位，审核进展显示情况为“已反馈”。按照目前上市审核的节奏，每个月约20家企业，及至2018年8月末，万达商业完全有可能站到发审委委员的对面。

但上会不见得就能过会，至少从目前的情况来看，万达商业顺利过会的可行性很小。最近一段时间，发行审核“枪毙”的概率非常高，上个月甚至达到了18家企业只通过了3家。如果一直延续这样的通过率，王健林大概率要在几个月后突击准备三百多个亿。

一位保荐代表人向记者陈述他的观点，由于2017年万达经历了很多的困难，也身负不少非议，这些都很有可能成为影响其过会的负面因素。

与其临时抓瞎，不如早做打算，“万达商业A股退市资金有了可靠方案”，王健林在不久前的万达年会上表示。

另外，如无合理的理由，已然排队前列的万达商业，必然要上发审会走一遭，若上市计划被否，则至少6个月之后才可以重新申报。但腾讯、苏宁、融创、京东的加入，令万达商业的股东名单焕然一新，该公司完全可以这个理由，撤下上市申请，及至合适的时候，重新提报材料，而这个重新提报的时间点则完全不受限制。这大概就是万达内部人士所说的“重新上市”。

在关于此次交易的公告中，万达集团表示，引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，各方将推动万达商管尽快上市。

商业归商管，地产归地产

实际上，在万达年会的演讲中，王健林已经透露了对万达商管的筹谋――成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。王坦言，这样做的目的之一是为了商管公司有更高的市场估值。如果公司里有房地产开发业务，那么就会被归到房地产企业里（房地产企业的平均市盈率较低）。

让万达商业去地产化，变得更轻，是万达集团最近几年一直在努力的方向。2017年，万达商业向融创中国出售了13个文旅资产包，向富力地产转让了73家酒店，其主要目的就是为了减少重资产项目的比重。但就2017年而言，万达商业的收入构成中，房地产收入的占比仍然很高，达到831.7亿元，而租金收入则为255.2亿元。

在更名万达商管之后，王健林决定彻底改变这家公司的收入构成。根据万达集团2018年的工作目标，万达商管计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司，将负责消化商管集团的地产业务，但利润将归商管集团。结合万达昨天的公告，整个消化周期将在1~2年间。

在剥离地产业务后，万达商管能够彻底成为一家轻资产公司吗？非也，因为万达广场本身就是非常重的资产，截至2017年末，全部开业的236个万达广场中，210个由万达持有，据王健林表述，这块的资产，即使按照成本计算都是几千亿的规模。

当然万达近几年一直在推动轻资产的商业地产模式，由于王健林对于万达广场的规模目标为1000家，未来在增量空间里，腾挪轻重资产比重的机会很大。按照王的期许，新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。“我们做了公司模拟报表，负债率也非常低，可说是一个非常优秀的公司。”王健林在年会上表示。

对于万达商管来说，成为一家纯粹的商业物业持有和运营商，不仅有助于提高公司估值，更有利于未来顺利通过IPO审核，要知道现在地产公司是很难在A股上市的。但从万达集团的工作安排来看，该集团并不会真正放弃房地产业务，毕竟这项业务万达已经做了很多年，各方面都驾轻就熟。根据王健林介绍，除了商管公司剥离的地产业务之外，地产集团还将开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发。“集团给了新成立的地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。”王健林表示。

为什么是腾苏京融

这是一次五家巨头参与的战略合作，万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。”显然，资金交易只是整个合作中的一部分，大家坐到一起还有更深层次的目的。

作为交易对手的腾讯、苏宁、京东和融创中国四家，融创中国与万达的渊源最深。在轰动一时的万达资产交易案中，王健林只找了融创中国董事长孙宏斌，因为孙宏斌行事作风十分爽快。在该交易案实质开展过程中，老孙确实也不辱老王的期待，以高于原计划100个亿的价格，接手了万达文旅资产包，以使得万达在整体交易中没有折价。

通过2017年的一系列收购，孙宏斌搭建了一个围绕美好生活的业务体系，即住融创的房子，看乐视的电视，出门去万达城玩。现在，可能还要加上去万达广场购物。

一个非常有意思的现象是，腾讯和京东本为一个体系，而苏宁则与阿里交叉持股，腾讯和阿里的身影同时出现在一场交易里，本身就十分罕见。更直观的冲突在于，京东与苏宁是短兵相接的竞争对手。显然，万达商管具有足够的吸引力，让腾讯、京东和苏宁都不纠结了。

针对此次合作，京东相关人士表示，三方的合作将不仅仅限于投资，腾讯、京东、万达是无界零售下知人、知货、知场的完美组合，三方将共同用智能化技术为线下零售重构成本、效率和体验，共创价值。

根据京东方面的介绍，此次腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。此外，京东和万达的合作，是线上和线下的融合，有助于品牌商覆盖国内的主力消费群体。

早在2015年，苏宁便与万达签署了连锁发展战略合作协议，这两家企业的互补性是非常明显的，一个要在3年内将门店扩展到2万家，有大量租赁物业的需求；一个要实现1000家万达广场，又有大量出租房源。

与此同时，苏宁方面介绍，此次交易是双方在商业运营领域合作的升级版。双方将在原有开展的物业租赁合作的基础上，推进在商业物业、会员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等业务领域的全面合作，共同推进“智慧零售”。

万达集团的公告透露，腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作。王健林应该对万达网科是不满意的，2017年该公司未实现全年收入目标。前不久已经传出，万达网科要进行业务整体转型，暂停现有业务，出售与IBM合作的万达云项目。

在年会上，王健林坦言：“我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。不是说网科没有做出成绩，这一次跟别人合作谈判，使我和团队对网科有了全新认识，他们开发了一些有用的东西，只是这些东西有培育期，还不能马上被资本市场接受。原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。”

1月初的年会上，王健林已经透露，会成立新网科公司，并引入世界级的互联网巨头，他用这个消息“点”了网科的员工。现在看来他说的就是腾讯。

而早在2014年8月，万达、腾讯、百度曾共同出资在香港注册成立一家电商公司，一期总投资额50亿元，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%，计划五年投资200亿。该公司就是飞凡，外界习惯称之为“腾百万”。可惜，到了2016年，腾百万基本无人提及。万达也承认腾百万失败。

万达毕竟是万达，这家全球最大的商用物业企业在公告中强调，它将保持线上线下融合发展的主导权。