深圳初试类股权互联网众筹 已发资产均被追抢

地产开发、拍电影等高大上的项目投资，通过互联网金融，在广东正在飞入寻常百姓家。近日，深圳融资城网络相继推出商业地产、旅游地产和影视包资产项目，预期年化收益均在100%以上，利用互联网进行众筹申购当日均被秒杀

地产开发、拍电影等高大上的项目投资，通过互联网金融，在广东正在飞入寻常百姓家。近日，深圳融资城网络相继推出商业地产、旅游地产和影视包资产项目，预期年化收益均在100%以上，利用互联网进行众筹申购当日均被秒杀。业内指出，此应属类股权的互联网金融众筹。

互联网金融公司深圳合时代CEO李瀚波对南都记者分析称：预计未来两年内，互联网金融仍然保持200%左右的增速发展。相比全国，广东尤其是深圳对互联网金融的政策监管比较开明，行业发展走在全国前列，但互联网金融公司不得触碰银监会最近公布的4条红线。

互联网金融公司深圳合时代CEO李瀚波对南都记者分析称：互联网金融在广东发展迅速，深圳目前已经和北京、上海在一个梯队上。一般而言，平台累计成交额在10亿- 50亿以上，可以成为第一梯队。目前，深圳的红岭创投、融资城网络等三五家企业一样跻身进入互联网金融第一梯队。

互联网地产众筹，起步价2.2万

互联网金融正在逐渐对各个行业产生深远影响。上周，互联网金融平台深圳融资城网络对外公布一个龙王湖旅游地产项目资产包。据其资产包运营特许服务商李鸣翔透露，资产包的主要内容是龙王湖旅游城区域1号土地3万平方米建设用地50年经营使用权，该土地资产现值评估价格为1350万元，此次资产包权益总额为300份，权益单价为22000元/份，预期权益增值率为105%/年。3万平方米的旅游土地拆分为300份，融资660万，一份2 .2万。“这其实相当于投资2 .2万买了100平方米土地。普通投资者都能参与，并有可能获得超额收益。”

尽管此旅游地产项目在远离广东的湖北武汉市与黄冈市交界处一个县区，但其刚刚在互联网上打开申购，立即被隐藏在互联网背后的投资者抢购一空。

据南都记者了解，在当日互联网申购之前，投资者和项目运作方等均提前做足“功课”。

项目运作方龙王湖集团总裁周磊对南都记者介绍称，已经对龙王湖项目的开发进行了多年调研。目前已由来自台湾、深圳的专业团队联合中南财经政法大学旅游系成立运营团队。而此次众筹融资后，1号土地权益实际转移到了申购300份的投资者身上。“这样，公司团队变身成为‘运营方’，我的身份则相当于职业经理人，运用募集资金进行开发，然后按照约定获得相应回报，额外收益则按投资者申购份额的多少进行分红。”

南都记者看到，按照申购约定，资产运营方承诺该资产运营一年后，如果没有增值，将按照原价接收持有方的权益份额转让。

而据融资城网络有关人士介绍：除了运营方、投资方外，还有服务商和监管方。融资城利用互联网提供一个平台，使各方低成本在项目开发上形成合力。其中网上诚信和资质优良的网主来承担服务商角色，负责提前组织网上沙龙，进行项目推介路演。使运营方和投资者进行网上沟通。在前期充分了解的情况下，才开始网上申购。一般申购最大份额的投资者或者对项目有深入调研的人士会组成监管方，来严格监管项目运行和资金流向。各方共同协商合作和分红模式。

南都记者在项目介绍中看到，在网上正式申购前，融资城网络广州服务中心副总经理李艺平与网主广州市睿杰房地产有限公司董事长黄河、广州村镇商业银行副行长刘杰洪、网主贾显龙等人实地考察龙王湖。

预期权益增值率40%-125%

融资城网络服务委员会主任王连林介绍称：融资城网络提供一个项目合作各方可以使用的技术服务系统，让各合作方高效率低成本地实现项目的投融资合作。“我们不是一家P 2P的公司，但是机构投资方可以利用融资城网络的服务通技术系统来运行P 2P或者众筹等互联网金融相关业务。目前平台已有50多万的用户，争取今年达到100万。已经制定了明年在美国上市的计划。”

他介绍称，平台上可以提供各种融资服务。地产项目融资是5月下旬刚刚推出的新项目。第一个土地资产运营资产包是一个深圳龙岗工业用地转商业用地的项目。5月19日开始申购。该资产包主要包括购入土地和物业资产，包含剥离其现有的一起债务，在符合政府最新发展规划前提下，变更土地和物业性质为商业开发用途，并最终市场化商业资产处置，通过转让上述资产所有权给商业开发商获取超额收益。该资产包权益单价为76000元/份，权益总额为250份，预期权益增值率为160%。在网络平台成功挂包不到一秒被抢购一空。

南都记者看到，目前融资城网络又挂出了龙王湖2、3号土地，状态是待申购。而其模式和收益等和1号土地的情况基本完全一样。如此便通过拆分土地分别众筹申购，实现了地产基金的功能。

据融资城网络有关负责人介绍，网络平台作为投融资技术系统提供方，资产包在挂包前，必须经过服务通系统的专业认证评估，确认其项目优质可靠风险低后，才会组织网络发包。在成功发包后，资产包由三方甚至四方监管方，全程监控资产包的运营情况，并有网络独创开发的服务通系统进行资金监管，专款专用，保证项目资金用于正常资产包运营。因此坏账率很低，平台上线6年来，只有个别坏账案例。

记者看到，最新推出的被热捧的土地资产包项目，未来还将陆续上线珠海、连云龚、惠州、淮南等地土地资产包。其预期权益增值率最低为40%，最高为125%。

南都记者咨询多家互联网金融平台，多表示目前尚未展开互联网众筹地产项目等高收益高风险项目。

影视项目资产包1秒内抢空

除了地产项目外，高风险高收益的影视资产，也开始利用互联网金融众筹的模式，成功募集到拍摄的启动资本。

据融资城网络有关负责人介绍，5月中旬，著名央视主持人程前携剧本《追捕》来到融资城。其制片人九江长江影视制作有限公司董事长孙昌平介绍，由于项目还没开拍启动，去银行申请贷款没有固定资产抵押，不符合银行放贷要求。抱着试试看想通过新的互联网金融方式募集资金。

据介绍，经过专业认证评估，认为剧本很好，有很大市场潜力，建议通过资产包的形式把项目打包出去供网主申购。最终该资产包权益单价为48000元/份，总共250份，合并资产成本1200万元，而评估市场价值达到3000万元，运营期限为180天，预期权益增值率为133%/年。由九江长江影视文化有限公司共投入现金504万在各个阶段所演化形成的任何形态的资产对等持有该资产包105份权益份额。还有700万现金资产及其在各个阶段所演化形成的任何形态的资产，对等持有该资产包145份权益份额。5月23日在融资城平台成功发包，不到一秒即被网主抢购一空。

“国内电影拍摄存在一定风险，很多影视大腕占用了大量拍摄资金成本。很多演员在拍摄过程中，并不知道片酬有没有保证。而互联网投融资平台解决影视从业者的后顾之忧，让他们专心优质剧本创作，为影视人才提供专业的金融服务，资金、人才、市场的良好循环，将会大大推动我国影视行业的发展壮大。”程前对南都记者介绍称。“尤其是平台上的那么多网主不仅可以成为你的合作伙伴，还会成为资产包合作电影的消费者和推广者，资金、市场会得到双重保障，这种模式对一个影视创作者来说，是一个完美的模式。”

4条红线不能碰

对目前广东出现的预期年化收益均超过100%的地产和影视互联网金融项目，诺亚财富有关人士对南都记者分析称，龙王湖项目应属于股权类互联网地产众筹，和地产基金相比，预期10 5%年化收益已经相当高，能否实现目前要打个问号。

“地产基金的魅力在于，可以针对一个精心筛选的特殊地产项目，以股权加债券的方式，和地产开发商在前期展开合作，最后享受土地增值和房产增值的双重收益。”该人士介绍称，“诺亚财富操作比较好的地产基金，年化收益在40 %左右，这样两年本金可以翻番。只是地产基金一般门槛偏高，投资起步资金一般在10 0万以上。”

此外，其分析称：地产基金针对高净值人群非公开发售。在监管层看来，这类人可视作具备足够风险意识的合格投资者，能承担相应的投资失败风险。而深圳新出现的股权类互联网地产众筹，在宣传高收益的同时，也应该提醒投资者，有可能“血本无归”。

对此，融资城网络有关人士介绍称，目前刚刚推出的龙王湖土地资产包融资，和地产基金类似。除了投资门槛边低外，项目风险水平也偏低。“进行申购的项目，都非常干净，没有其他债权关系。此外，投资方和运营方是一种类股权的新型合作关系。一旦申购成功，土地使用权转移到投资方手中，融资方变成了运营方。双方会按照约定，达到一定增值后，运营方会得到多少奖励。多余的盈利，则按照个人申购的份额多少进行分配。”

互联网金融公司深圳合时代C E O李瀚波对南都记者分析称：互联网金融在广东发展迅速，深圳目前已经和北京、上海在一个梯队上。一般而言，平台累计成交额在10亿- 50亿以上，可以成为第一梯队。目前，深圳的红岭创投、融资城网络等三五家企业一样跻身进入互联网金融第一梯队。

此外，她分析称，对每年以200%左右增速发展的互联网金融，广东以及深圳市政府对互联网金融的态度依然比较宽容。“据我了解，深圳这些年还没有以非法集资判处一家互联网金融公司。此外，深圳市政府今年1月份发文，专门提到要规范互联网金融发展，提到要‘加大对网络第三方支付和众筹等互联网金融业态的支持力度’。”

她同时介绍称：同时，目前互联网金融鱼龙混杂，一些运营模式的法律地位特别值得关注。尤其是银监局最近公布的明确公布四个红线不能碰。就是要明确平台中介性；明确平台本身不得提供担保；不得搞资金池；不得非法吸收公众存款。

南都记者在其提供的相关法律文件中看到，非法集资具有的四大特征主要为，未经过有关部门依法批准，承诺一定期限内给出资人还本付息；向社会不特定对象筹集资金。以合法形式掩盖非法集资的实质。

“我们特别对照法律条文，严格规避非法吸收公众存款。一般来说，目前互联网金融众筹或P 2P融资，尽管针对的是普通大众，但一个项目对接的投资者对象不能太多。我们一般有个融资项目，对接投资者不超过100人。而且不搞资金池，让融资方和投资方直接对接。”李瀚波对南都记者介绍说。

采写：南都记者梁永建