当P2P遇上地产商：错配姻缘警惕资金链断裂

本报记者 肖君秀 深圳报道以小额贷款为本分的P2P，最近有些甜蜜的烦恼，那些“大户人家”――中小房地产商频频上门抛出橄榄枝，动辄需要数千万甚至数亿的资金量。“房地产借钱，在P2P网站平台上通常经过了包装，以常见的抵押贷款形势出现，而且将大额借贷拆标成几个相对小额的……”5月20日，深圳一家大型P2P公司管理人士告诉本报记者, 虽然P2P涉及房地产项目，但仅凭网站项目很难分辨出来

本报记者 肖君秀 深圳报道

以小额贷款为本分的P2P，最近有些甜蜜的烦恼，那些“大户人家”――中小房地产商频频上门抛出橄榄枝，动辄需要数千万甚至数亿的资金量。

“房地产借钱，在P2P网站平台上通常经过了包装，以常见的抵押贷款形势出现，而且将大额借贷拆标成几个相对小额的……”5月20日，深圳一家大型P2P公司管理人士告诉本报记者, 虽然P2P涉及房地产项目，但仅凭网站项目很难分辨出来。

资金链日益紧张的中小地产商，融资无门转向了高成本的P2P融资，P2P由于本性使然，只适宜投资短期的小额业务，地产商项目周期一般都在一年以上，资金需求动辄数千万甚至数亿元，这种错配将把P2P绑向高风险之路。

非常时期“热恋”

房地产公司负责融资的部门，今年压力大增。专门做房地产项目的深圳一家投资公司财务总监宋万（化名）最近“腿都跑断了”，“以前银行、信托都容易找钱，10%左右的资金成本，现在民间借贷、P2P都得借，利率超过20%……”

房价下降之际，正是房地产钱紧之时，曾经以银行、信托为融资主战场的中小房地产，当这两条路抽紧之际，他们想起了还有P2P。“今年房地产行业闹钱荒，他们找银行、信托、小贷公司、民间借贷融资，又找上了P2P！”网贷之家总经理朱明春认为，房地产资金饥渴，不可避免转向新的融资渠道。

P2P经过近两年的高速发展，一些大型P2P已脱颖而出，数亿、数十亿盘子的P2P已不鲜见，他们逐渐不满足无数笔小额借贷的繁琐，数百万、千万甚至上亿的大额借贷出现在他们的项目中。

此时，当曾经的高富帅地产商主动上门，P2P便顺水推舟参与进去。朱明春告诉本报记者，能做房地产项目的，都是大型的P2P公司，“一般在平台上表现的不是房地产直接借钱，而是以房产作抵押的债权融资这种形式，所以往往从项目表面上看不出来。”

没有人敢直接在P2P网络平台上直接打着房地产开发商旗号借钱，本报记者获悉，其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上。“拆标现象在P2P司空见惯，如大标拆成小标。项目包装也是常事，所以平台上都是看起来安全可靠、金额不大的项目。”一家深圳的P2P投资人称，拆标甚至假标，在P2P行业并不是什么新鲜事。

高风险凶途

一两年前，P2P恋上房地产算得上美事，但是今年房地产山雨欲来风满楼，一些房地产资金链已处于断裂或正处于断裂边缘，P2P此时介入风险变得越来越高。

本报记者获悉，一般P2P都要求房地产以在建房子做抵押，利率年化在20%-30%。“当它成为一个烂尾楼的时候，你觉得这种抵押还可靠吗?有价值吗？”深圳金海贷董事长张博宇接触了多单房地产融资项目，但他称目前情势下坚决不碰。

但宋万却认为自己从事的房地产行业不会违约，因为有房产作为抵押，几乎是最安全的，“最坏的情况你可以拍卖收回资金嘛。”

这只是理想的状况，对于随时需要兑付提现的P2P来说，充满了太多变数。朱明春说P2P最重要的是流动性的问题，即使有房产作抵押，但这些钱到期要还给投资者暂时收不回来，“一单接不上就死了，资金周转不过来，资金链断裂是最恐怖的事情！”

P2P视现金流量如生命，一旦提现出现问题便会遭遇挤兑甚至倒闭的厄运。朱明春认为，如果大型P2P流动性可以解决，做房地产项目并不是太大问题。

但张博宇认为，此时投向房地产是高危期，“资金投入大、期限长，其间银行不贷款的话，几乎没有什么现金流量。”当多数银行收紧房地产贷款之后，其现金流量捉襟见肘，“至于卖房首付款30%，根本就没法支付正常费用，企业本身建筑费用、施工费用、管理费用都不够支付，更别说融资费用了！”

张博宇坚决不碰房地产项目，还有P2P本身的原因，他认为P2P与房地产不匹配，房地产投资周期比较长，一般一年左右，这个过程里市场和国家政策变化都很大，目前整个中国宏观经济下行，再加上偏紧的货币政策，对房地产是个沉重的打击，一些房地产资金链面临考验。但P2P项目都是短期的、项目金额不宜过大，如果这时盲目进入形成错配，风险很大。“此外，现在的房企在外面到底融了多少钱，如买土地几个亿，自己拿了多少钱支付，你根本搞不清楚，基于这些原因房地产这一块我们干脆全面封杀，所有房地产公司项目投向都不做了！”

P2P难觅初心

新兴金融业P2P，其本身是网上借贷平台，在网上撮合个人的借贷双方成交，以金额小、单数多、期限短、利率高，区别于其他金融融资形式。所以，房地产项目对于P2P来说，比其他项目来说更显“勉强”，一些大型的P2P早在前两年就踏入“禁区”，今年房价下跌个别P2P已曝出风险。

P2P发展已逐渐远离“初心”，从最初的网上撮合个人业务，再到网上类小贷公司的业务，甚至私下做成资金池投向中小企业、大企业，甚至房地产大项目。其主体也形势各异，有的是自融，有的是大公司顺便做下资金小生意，有的是提供供应链融资，有的是小贷公司转型网上P2P业务，有的是半路出家，一心想着乱世出英雄。

一直坚持做纯P2P模式的翼龙贷王思聪认为，P2P项目信息不能错配、资金不能错配、债权不能错配，“这是界定P2P的定位，现在很多P2P已离本义越来越远，与其他融资形式的区隔也日渐模糊，这就无法形成P2P的核心竞争力，彰显自身的优势。”

“但纯P2P发展起来很难，找客户非常难，多数交易量难以做大，客户量上不去，存在这种瓶颈。”张博宇认为P2P初心难觅，主要原因是现实发展的需要，能坚持纯P2P模式做大的并不多。

当P2P离初始的模式越来越远，离个人的小额金融提供越来越远，甚至攀上了房地产的大生意，这跟监管规定还迟迟没有出台有关。

“ P2P本质上是小额的、分散的投资，但是现在部分平台做得比较大了，大了也是受争议的，而且大了就不会做小额的，都在挑战监管的底线……”朱明春认为现在政策不明朗，未来政策明朗了，P2P行业就会逐渐规范起来。